刷新总价地王纪录 




73日下午,万科经过323次加价后, 拿下了位于上海的一块商住用地。据了解,这块位于上海浦东新区张江高科技园区中区的商住地块,吸引了包括万科、保利地产、中海地产、招商地产、融创中国在内的8家房企参与竞拍。最终经过323次加价后,该地块被万科以总价48.7亿成功竞得,楼板价21415/平米,溢价率为88.6%

证券之星记者在浦东新区规划和土地管理局网站上了解到,此次竞拍的地块为浦东新区张江高科技园区中区C-11-3C-11-4C-12-2C-12-3地块。土地性质为商住,土地总面积7.95万平方米,起拍价就高达25.82亿元。根据出让要求,该地块住宅面积100%均为装配整体式住宅,其中90%为全装修住宅,项目必须采用张江高科技园区中实施的集中供暖方案。

万科此番拿地,在短短几天之内再度刷新了上海年内总价地王的纪录。627,绿地联合体刚以总价47.21亿竞得徐泾镇会展中心3地块,创出上海今年以来总价地王纪录,但该纪录仅保持了一周。

为何势在必得?73日晚,万科对外表述时强调了该地块区域的“高品质”环境。万科表示,该地块是近两年来,上海市中环沿线出让的建筑面积最大的住宅用地;同时,万科看中的还有,张江高科技园区作为“中国的硅谷和药谷”,现有企业3000多家,从业人员20万,是中国最大的科技园区之一;再者,该区域也是“高收入、高学历”人群集中的典型片区,人员月收入为上海人均收入的2.5倍。

万科的青睐还巧合了国务院对张江的“厚爱”。就在竞拍前的72日,国务院批复了张江示范区“升级”方案。科技部就此公布了《上海张江国家自主创新示范区发展规划纲要(2013-2020)》。这是科技部与上海市政府2013年部市合作的三项重要内容之一,张江园区未来将建设成为代表中国参与国际高新技术产业竞争的特色品牌。分析认为,这种产业政策的升级,对张江地区的房地产业务也有相当的提升作用。

一直跟踪万科等大型房地产企业的资深人士分析称,一贯谨慎的万科近来频频高价拿地,一方面是因为房地产企业对土地资源依赖性高,拿到地是确保规模化发展的第一要务;另一方面也反映出万科等企业资金渠道还是畅顺的,对房地产后市整体看好。

誓言不攻自破 




值得注意的是,早在几年前,万科董事长王石就曾表示,“地王”的高价会给企业的经营带来较严重的资金压力,万科不做高房价的推手,不对楼市热推波助澜,因此万科不拿“地王”。

628日,在2013年万科西安媒体会上,郁亮亦坦承,万科自身也曾受“地王”之苦,因此虽然当前土地市场活跃,但万科依然坚持不拿“地王”。

对于回避热门地块是否会带来“缺地”隐忧,郁亮表示,并无这样的压力。现在万科的“面包”(房屋)和“面粉”(土地)都不缺乏,“万科目前土地储备足够2-3年的开发”。

不过郁亮也强调,只有当“面粉”价格逼近“面包”时,方能称“地王”;因为土地面积较大而拍出的高总价并不能视为“地王”。虽然当前楼市复苏已经持续超过一年,但楼市真正的春天很难到来,未来二三年全行业仍会比较痛苦,因此“万科一直运行冬天模式,谨慎对待现金流,以客户需求为导向”。同时,他也强调了“地王”频现将会危害整个房地产行业。

然而仅仅过了不到一周时间, 郁亮不当“地王”的誓言就被万科的行动所驳回。事实上,这并不是万科第一次刷新上海地王纪录。早在去年年底,万科不拿地王的誓言就已不攻自破。

据证券之星了解,去年1212,由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块,楼板价11000/平方米,刷新上海总价地王纪录。

而不仅仅是上海,此前不久的627,万科就联合保利以53.72亿摘得重庆江北区溉澜溪组团地块,这一成交总价也刷新了2013年重庆总价地王纪录。

“其实,万科部署上海商业地产已经很久了,资金投入也非常大,这次高价拿地在预期之内。”一位房地产分析人士指出。在他看来,上半年各大龙头房企的销售都不错,库存下降得很厉害,所以补仓的冲动都很强。

因此,对于此次万科联合体拿下的上海年内最高总价地块,有分析就表示,万科不拿地王或仅是从其战略层面来考虑不希望拿地王,但如果有好的地块,也不会刻意因为这个地块会成为地王而不去拿。

拆分精装修及提价售房 

  疑游走法律边缘 




假如较通常市场价格偏高,但鉴于丙方的品牌价格、技术、设计、服务理念等因素,甲方认为公平合理。这是北京朗润园在选房前,开发商要求购房者签署的一份名为“幸福家园计划”协议中的一条。

据一名购房者透露,该幸福家园计划中并未对精装修产品的品牌及规格作出展示,只是标明精装修的标准大约在5000/平米。

据新京报报道,朗润园在今年425日获批4栋住宅楼,共544套房源,目前已签约520套,成交均价为24708/平米,仍低于该项目取证获批时的预售均价25000/平米左右。这个成交均价并没有包含我们额外支付的精装修费用。该购房者表示。因此,根据这套方案,加上需额外支付精装修费用,购房者实际支付的销售单价已超过29000/平米,远远超过了该项目取证获批时的均价。

然而万科方面对此回应称,近期产品从楼宇位置、户型空间设计、装修标准等各方面较往期产品都进行了优化升级,属于增值体验。

北京万科还解释称,随着装修房的普及,出于保障客户权益、厘清成本及权责等问题,与客户签署的合同分为主合同和补充协议两部分(补充协议中包含装修相关第三方主要责任等内容),此方式在业内已普遍采用,并非北京万科首创。

事实上,当前楼市中采用这种拆分精装模式销售的项目不在少数。北京某房产项目在二期进入签约阶段时,在去年一期销售的合同正本上附加了补充协议,明确了精装修的价格。

说白了就是去年一期开盘的精装修是送的,今年的精装修需要业主自己花钱购买。装修的标准没有改变,大约每平米3500元左右。该项目相关负责人明确表示。

该负责人还称,根据拿证时间不同,目前市场上在售项目的价格体系大约分三种:4月以前(国五条京版细则落地前)就拿到证的,获批价格较高;4月到5月之间拿证的,受到新政和市住建委价格审批的影响较大,取证价格被压制了;还有一种就是6月以后取证的项目,多数为毛坯房,价格并不低。

据了解,在房地产行业限价令之下,房地产预售证越来越难取得,而各大房产开发商拆分精装变相涨价也是无奈之举。由于房价水涨船高、各方面成本增加以及集团财务考核要求等等,都迫使楼盘有涨价冲动,然而限价令却死死压住了房企销售回款的渴求。

相关监管部门打“太极” 



市场已出现多起案例,但监管部门尚未有公开表态。记者致电市住建委便民热线,工作人员表示:这种情况,我们无法受理,需要向楼盘所在区域住建委投诉,再进行调查。随后,记者联系了北京市住建委,工作人员均表示:已转交相关部门等待回复。

记者另就签订精装修合同才可买房,是否涉嫌侵犯消费者合法权益等问题咨询了北京市消费者协会,北京市消费者协回应称:目前还未接到相关投诉,消协无法对此判定。市住建委对此有相应的判定标准,由市住建委回复更合适需要进一步搜集资料,才能进行判定和回复

中国消费者协会律师团团长邱宝昌称:如开发商要求购房者签订精装修合同之后,才能买房摇号,涉嫌搭售行为,但具体是否有强制消费或违反自由买卖原则,应当由住建委对此进行认定后才可作出判断。

对备案的整体价格进行分拆,实际价格高于备案价格,这属于违规行为,也违反了当前限价政策。这是开发商对限价的一种应对,抓住限价的漏洞打了擦边球。住建委应加强监管,及时对上述问题进行纠正查处,如属实,则应责令开发商进行整改。

结语 


    自去年10月份起,房地产市场景气一路上升,并在新国五条发布后达到近期高点。国家统计局国房景气指数也在20129月创近三年新低94.39点后大幅反弹,并于20132月份创出阶段新高97.92点,随后持续回落,5月份为97.26点。而近期受钱荒影响,各地不断传出住房贷款暂缓的消息。目前虽然银行间拆借利率已回到年初水平,但业内人士普遍预计,下半年全社会以及房地产的资金面或继续偏紧。在资金面压力下,按揭贷款收紧、土地市场或转向理性,预计下半年去化率将有所下降,房价涨幅止步。地产龙头6月销量减速,或许表明房地产行业的形势发生了变化。[详细]
公司及高管简介

万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司,简称万科或万科集团,证券简称:万科A、证券代码:000002,证券曾用简称:深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股(2008年2季度),总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心,现任董事长为王石,总经理为郁亮。2012年01月17日,已加入万科十年的重庆公司总经理邢鹏正式离职,成为继徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银之后又一位出走的“老将”。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中,连续三次上榜。

郁亮

北京大学经济学硕士,曾在深圳外贸集团工作,1990年加入万科企业股份有限公司,1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理,1994年任公司董事,2000年再次当选董事,1996年任公司副总经理,1999年任公司常务副总经理兼财务负责人,2001年任公司总经理,荣获2012CCTV中国经济年度人物。

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作者:张孟宇

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